При приобретении жилья, особенно крупной покупки, важно убедиться в его юридической чистоте и законной продаже. Именно здесь в игру вступает нотариус, который выполняет функции контроля и оказывает содействие в оформлении необходимых документов. Однако, какие именно проверки проводит нотариус при покупке квартиры и какие документы потребуются, не все знают. В статье мы рассмотрим, какие меры обеспечивает нотариус и на что нужно обратить внимание при этом процессе.
Содержание
Уточнить личность клиента
При покупке квартиры нотариус обязан уточнить личность клиента. Для этого необходимо предоставить определенные документы, которые подтверждают личность человека.
Документы, которые может предоставить клиент для уточнения личности:
- Паспорт гражданина РФ, содержащий сведения о гражданине РФ, его месте рождения, а также статусе и документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина или лица без гражданства;
- Водительское удостоверение;
- Заграничный паспорт;
- Иные документы, удостоверяющие личность физического лица при наличии соответствующих сведений в них.
Также нотариус может попросить информацию о месте жительства и национальности клиента.
Для подтверждения места жительства могут быть запросы о предоставлении:
- Справки из налоговой о месте нахождения налогоплательщика;
- Справки из Пенсионного фонда РФ;
- Квитанции об оплате ЖКХ.
Для установления национальности могут быть запросы о предоставлении документов:
- Свидетельства о рождении;
- Справки о регистрации брака;
- Иных документов, содержащих информацию о национальности.
Такие запросы стремятся удостоверить личность клиента для обеспечения юридической защиты сторон в сделке.
| Документы для уточнения личности клиента |
|---|
| Паспорт гражданина РФ |
| Водительское удостоверение |
| Заграничный паспорт |
| Иные документы, удостоверяющие личность физического лица при наличии соответствующих сведений в них. |
Кроме этого, в некоторых случаях нотариус может запросить и другие документы для проверки личности клиента. Как правило, это связано с особенностями конкретной ситуации. Например, при оформлении сделки с недвижимостью от имени доверенного лица нотариус может запросить доверенность, подтверждающую полномочия доверенного лица.
Уточнение личности клиента является важным этапом процесса оформления сделки с недвижимостью. Это нужно для обеспечения защиты интересов сторон в сделке.
Проверить право собственности продавца
Одним из важнейших этапов сделки по покупке квартиры является проверка права собственности продавца на имущество. Нотариус обязан убедиться в том, что продавец является законным собственником квартиры или имеет полномочия распоряжаться ею.
Для этого нотариус проводит следующие проверки:
- Проверка правоустанавливающих документов. Нотариус запрашивает наличие оригиналов документов, удостоверяющих право собственности на квартиру. В зависимости от типа продавца (физическое или юридическое лицо) это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности и т.д.
- Проверка истории сделки. Нотариус проверяет последовательность сделок, совершенных по данному объекту недвижимости, чтобы исключить возможность наличия каких-либо ограничений на право собственности. На этом этапе проводится проверка на наличие ареста/запрета реализации имущества или права наследования, обременения, ограничения права собственности.
- Проверка кадастровой информации. Нотариус проверяет соответствие описания объекта недвижимости в документах и информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости.
- Проверка сведений о продавце. Нотариус осуществляет проверку наличия сведений об административных и судебных делах, в которых участвовал продавец, а также о наличии задолженностей по налогам и сборам.
В случае выявления каких-либо проблем с правом собственности продавца, нотариус откажет в совершении сделки до устранения этих проблем. В противном случае, после проверки правоустанавливающих документов, нотариус подготовит надлежащий документ о совершении сделки купли-продажи и удостоверит подписи продавца и покупателя.
Изучить документы на квартиру
Перед тем, как покупать квартиру, очень важно внимательно изучить все документы. Нотариус также проводит проверку на предмет правильности оформления документов и наличия всех необходимых сведений.
Вот список документов, которые нужно изучить перед покупкой квартиры:
- Свидетельство о собственности - это главный документ, который подтверждает право собственности на квартиру. Необходимо проверить наличие всех страниц и правильность заполнения. Также стоит обратить внимание на дату выдачи, так как возможно, что свидетельство уже устарело и нужно получить выписку из ЕГРН.
- Договор купли-продажи - это документ, который оформляется при сделке купли-продажи. В нем указываются условия сделки и стоимость квартиры. Стоит проверить, чтобы все условия, обговоренные с продавцом, были отражены в договоре.
- Выписка из ЕГРН - это документ, который содержит информацию о квартире и ее собственниках. Стоит обратить внимание на соответствие данных в свидетельстве о собственности и выписке из ЕГРН.
- Технический паспорт - это документ, в котором указаны параметры квартиры (площадь, количество комнат и т.д.) и информация о жилом доме. Также в техническом паспорте указывается год постройки дома, что может быть важным при выборе квартиры.
- Прочие документы - кроме перечисленных документов, могут быть дополнительные, например, протокол общего собрания собственников помещений, решающий вопросы о содержании общего имущества. Стоит также просмотреть ранее заключенные договоры, которые могут повлиять на текущую сделку.
Большинство из перечисленных документов можно получить в Росреестре. Если у вас есть сомнения или вопросы по какому-то документу, всегда лучше обратиться за консультацией к нотариусу или к юристу.
Убедиться в отсутствии обременений
Один из важнейших шагов в процессе приобретения квартиры - убедиться в отсутствии обременений на жилье. Это ставит под сомнение сделку и без необходимой проверки в дальнейшем могут возникнуть неприятные ситуации.
Что нужно сделать, чтобы убедиться в отсутствии обременений:
- Обратиться к нотариусу с требованием проверки наличия и отсутствия прав на квартиру у третьих лиц.
- На основании запроса клиента государственный регистратор убедится в том, что на жилое помещение не наложены какие-либо обременения, такие как залог, ограничения права собственности или арест.
- Нотариус проверяет саму квартиру на соответствие описанию и также убеждается в отсутствии каких-либо истребований к квартире.
- Альтернативно, можно самостоятельно провести проверку наличия обременений. Это осуществляется через запрос выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и судебного реестра.
Также можно посмотреть наличие задолженности по коммунальным услугам на квартиру через ЖКХ портал.
| Документы, которые могут облегчить проверку наличия обременений. |
|---|
| Свидетельство на квартиру |
| Договор купли-продажи из ранней продажи |
| Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным услугам |
Проверка наличия обременений на жилое помещение обязательна для фактического совершения сделки по продаже квартиры.
Оценить рыночную стоимость
Оценка рыночной стоимости квартиры является одной из важных проверок, которую проводит нотариус при оформлении сделки купли-продажи. Рыночная стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, которая может быть получена на открытом рынке по состоянию на определенный момент времени.
Как происходит оценка рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости проводится независимым оценщиком, который проводит детальный анализ рынка недвижимости, состояния и расположения квартиры, а также финансовых показателей продавца и покупателя.
Оценщик использует различные методы оценки, такие как:
- Сравнительный метод, основанный на анализе цен на аналогичные квартиры в этом районе
- Доходный метод, который учитывает ожидаемую доходность от аренды квартиры
- Стоимостный метод, который учитывает стоимость земельного участка и строительства квартиры
В результате проведенной оценки оценщик выносит заключение о рыночной стоимости квартиры, которое предоставляется нотариусу для дальнейшей проверки.
Зачем нужна оценка рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости квартиры позволяет определить ее реальную стоимость на открытом рынке и убедиться, что цена сделки соответствует этой стоимости. Кроме того, правильная оценка рыночной стоимости помогает избежать рисков, связанных с переплатой за квартиру или покупкой недвижимости ненадлежащего качества.
Кто может провести оценку рыночной стоимости
Оценку рыночной стоимости может провести только независимый оценщик, который имеет соответствующую лицензию и опыт работы. Оценщик должен быть непредвзят и профессионально компетентен в своей области.
Что нужно знать покупателю
Покупатель должен убедиться, что оценка рыночной стоимости была проведена независимым оценщиком, которому можно доверять. Кроме того, покупатель должен узнать, какие методы оценки использовались, и проверить, что все факторы, влияющие на стоимость квартиры, были учтены.
Пример оценки рыночной стоимости квартиры
| Метод | Значение |
|---|---|
| Сравнительный | 4 500 000 руб. |
| Доходный | 4 200 000 руб. |
| Стоимостный | 4 800 000 руб. |
| Средняя | 4 500 000 руб. |
В результате оценки рыночная стоимость квартиры составляет 4 500 000 руб.
Обязательная регистрация сделки в ЕГРН
При покупке квартиры обязательным этапом является регистрация сделки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы заверить сделку нотариус должен убедиться в том, что все необходимые документы на имущество и продавца были получены и проверены на подлинность.
Какие документы нужны для регистрации сделки в ЕГРН:
- Документ, удостоверяющий личность продавца и покупателя;
- Документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и др.
Как проходит процедура регистрации:
- Нотариус высылает электронные данные о сделке в Росреестр.
- Росреестр проверяет подлинность данных и принимает сделку на регистрацию.
- После прохождения регистрации квартира официально переходит в собственность покупателя.
Важно знать:
- Регистрация сделки в ЕГРН обязательна, иначе сделка не будет считаться законной.
- Покупатель получит свидетельство о регистрации права собственности только после проведения регистрации сделки в ЕГРН.
- Регистрационный сбор за услуги Росреестра при регистрации сделки в ЕГРН составляет 2000 рублей.
Рекомендуется обратиться к профессиональному нотариусу, который проведет регистрацию сделки в соответствии со всеми правилами и нормами.
Сбор налогов и госпошлин
При покупке квартиры необходимо учесть, что помимо стоимости недвижимости покупатель обязан заплатить налоги и государственные пошлины.
Наиболее важными из них являются:
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При продаже квартиры налоговая база определяется как разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения квартиры, подтвержденной документально. Размер налога составляет 13% от налоговой базы.
Налог на имущество физических лиц (НИФЛ). Установленный налоговым кодексом РФ в размере 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Для расчета размера налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности. Размер пошлины зависит от стоимости недвижимости и определяется согласно таблице пошлин, утвержденной Минэкономразвития РФ.
| Стоимость недвижимости | Размер пошлины |
|---|---|
| До 1 млн. рублей | 5 000 рублей |
| От 1 млн. рублей, до 10 млн. рублей | 10 000 рублей |
| Свыше 10 млн. рублей | 15 000 рублей |
Государственная пошлина за государственную регистрацию договора купли-продажи. Размер пошлины составляет 1% от стоимости квартиры, но не менее 5 000 рублей.
Государственная пошлина за выдачу выписки из ЕГРН. Размер пошлины составляет 400 рублей за каждую выписку.
Уточнить все необходимые детали можно у нотариуса, который проводит сделку по передаче права собственности на квартиру. Он подскажет, какие документы необходимы для подтверждения факта оплаты налогов и пошлин.
